الاستثمار العقاري والإيجاري، الشقة المغلقة ليست استثمارًا

ما ستخرج به من هذا الدرس

تعرف الفرق بين أنواع العقار الثلاثة، وتحسب العائد الإيجاري لأي وحدة في دقيقتين، وتعرف كيف تدخل هذا الباب بمبلغ صغير.

الخطوة الأولى: صنّف ما تريده قبل أن تنظر إلى الإعلانات

البيت الذي تسكنه مصروف كبير تدفعه مرة بدل أن تدفعه إيجارًا كل شهر، ويأكل صيانة، ولا يضع شيئًا في جيبك. شراؤه قرار حياة لا قرار استثمار، ومعياره أن يكون ثمنه في متناولك من غير أن يجمد كل ما تملك. العقار الذي يدرّ هو الذي يأتيك منه إيجار كل شهر. والعقار المغلق الذي «ينتظر أن يرتفع» أصل صامت: يرتفع أحيانًا ويثبت أحيانًا، وفي الحالين لا يطعمك.

الخطوة الثانية: احسب العائد الإيجاري قبل أي شيء

المعادلة: الإيجار السنوي مقسومًا على ثمن الشراء والتشطيب كاملًا. شقة تكلفك ٢٬٠٠٠٬٠٠٠ جنيه بتشطيبها وتؤجر بـ ١٠٬٠٠٠ شهريًا، عائدها ١٢٠٬٠٠٠ على ٢٬٠٠٠٬٠٠٠، أي ٦٪ في السنة. في مصر يتراوح العائد الإيجاري عادة بين ٥٪ و٧٪ على أحسن تقدير، وفي الخليج قد يكون أعلى قليلًا. هذا الرقم هو الذي تقارن به عقارًا بعقار، وتقارن به العقار بغيره: إن كان العائد أقل من تضخم بيتك الذي حسبته في الدرس ٥.١ فالعقار يحفظ ولا يزيد.

اطرح من الإيجار شهرًا فارغًا كل سنة، والصيانة، والضريبة العقارية إن وُجدت، ثم أعد الحساب. العائد الذي يبقى هو الحقيقي.

الخطوة الثالثة: اشترِ بالنقد، ولو أصغر

عند المطورين، الوحدة التي تُباع بعشرة ملايين على عشر سنوات تُباع نقدًا بنحو نصف ذلك. النصف الآخر ثمن التأجيل، وأنت تعرف من الوحدة الثالثة ما يفعله التأجيل. القاعدة: تشتري بما تملكه نقدًا، ولو كان ذلك شقة أصغر في حي أبعد، وتنتظر لتشتري الثانية من إيجار الأولى ومن ادخارك. المستثمر الذي يملك شقتين صغيرتين مؤجرتين أغنى من صاحب فيلا مقسطة على عشر سنين، وأهنأ بالًا.

الخطوة الرابعة: شغّل الأصل الصامت

إن كنت تملك شقة مغلقة على الطوب، فالأمر الأنفع أن تشطبها وتفرشها وتؤجرها، لا أن تنتظر. تجربة شركات تدير هذا في القاهرة تُظهر أن الشقة المفروشة تُؤجر خلال أيام من اكتمال تشطيبها. المبلغ الذي تضعه في التشطيب يعود من الإيجار في سنوات قليلة، ثم يصبح كل إيجار بعدها دخلًا. وإن لم يكن معك ثمن التشطيب فبيعها واشترِ بثمنها ما يدرّ.

الخطوة الخامسة: ادخل بمبلغ صغير إن لم يكن معك ثمن وحدة

لست مضطرًا إلى امتلاك شقة كاملة. منصات الاستثمار العقاري الجزئي تبيع حصصًا في وحدات مؤجرة بمبالغ صغيرة، وتوزع إيجارها على أصحاب الحصص. تحقق من ترخيصها، ومن أن ما تشتريه حصة ملكية حقيقية في عقار حقيقي بعقد، لا وعدًا بعائد. والعائد هنا يخضع للمعادلة نفسها: إيجار على ثمن.

أين يتعثر أغلب الناس

في شراء الحلم بدل الرقم. شقة في مشروع جميل بإعلان أجمل، بعائد إيجاري ٣٪ وثمنها مقسط. تُشترى لأنها تبدو نجاحًا. الرقم في الخطوة الثانية يُحسب قبل الزيارة لا بعدها، والزيارة تُلغى إن لم ينجح الرقم.

التمرين الليلة

خذ أي إعلان عقاري تراه هذا الأسبوع، واحسب عائده الإيجاري بالمعادلة: إيجار الوحدات المماثلة في المنطقة ضرب اثني عشر، على الثمن كاملًا. اكتب النسبة. ثم اسأل: هل هذه النسبة أعلى من تضخم بيتي؟